Kad se porezna praksa počne udaljavati od zakonskih okvira, ne samo da se narušava načelo zakonitosti, već se stvara i pravna nesigurnost za sve porezne obveznike. Upravo se takva situacija ogleda u mišljenju Porezne uprave od 21. srpnja 2025. godine, koje se odnosi na (ne)primjenu oslobođenja od poreza na nekretnine u slučaju dugoročnog najma radi stambenog zbrinjavanja radnika, a više detalja o ovom mišljenju i njegovoj (ne)usklađenosti sa zakonom donosimo u nastavku.

Porezna uprava je 21. srpnja 2025. godine objavila svoje mišljenje (broj klase: 410-20/25-01/110, urudžbeni broj: 513-07-21-01-25-2) prema kojem oslobođenje od poreza na nekretnine nije primjenjivo ako vlasnik nekretnine sklopi ugovor o dugoročnom najmu koji se sklapa za stambeno zbrinjavanje radnika (znači za stalno stanovanje fizičke osobe ili osoba u stanu). U tom mišljenju nije navedeno da bi se ono odnosilo i bilo ograničeno na situacije u kojima bi poslodavac uzeo u najam poslovni prostor bez definirane svrhe korištenja unajmljenoj stambenog prostora, već mišljenje govori o takvom ugovoru o dugoročnom najmu koji se sklapa za stambeno zbrinjavanja radnika. Navedeni opis ukazuje da se ne radi niti o takvom ugovoru o najmu u koji bi poslodavac smještao radnike tek povremeno i privremeno npr. za vrijeme službenog putovanja, već je navedeno da se radi o ugovoru o dugoročnom najmu za stambeno zbrinjavanje radnika, iz čega se može zaključiti da se radi o ugovoru za dugoročno stanovanje.

Porezna uprava tumači “da se radi o nekretnini koja se koristi za stambeno zbrinjavanje radnika, što onda znači da se nekretnina koristi u poslovne svrhe te u navedenom slučaju nije ispunjen uvjet za oslobođenje od plaćanja poreza na nekretnine po osnovu stalnog stanovanja“. Prema tome, argument Porezne uprave za tumačenje da oslobođenje od poreza na nekretnine po osnovi stalnog stanovanja nije primjenjivo, jest tumačenje da se radi o nekretnini koja se koristi za poslovne svrhe.

Takvo tumačenje je proizvoljno, nije utemeljeno na objektivnim kriterijima te je proturječno tumačenju karaktera svrhe najma u kontekstu drugih poreza. Pa tako:

• Kada bi se zaista radilo o nekretnini koja se koristi u poslovne svrhe, iz aspekta PDV-a poslodavac koji je obveznik PDV-a bi trebao imati pravo na odbitak pretporeza po osnovi onih troškova vezanih za tu nekretninu koji se odnose na isporuke oporezive PDV-om (i uz ispunjenje ostalih uvjeta za odbitak pretporeza), ali poslodavac na to nema pravo kada ugovara najam stana za privatno korištenje od strane radnika upravo zato što se u slučaju najma smatra da se radi o korištenju nekretnine za privatne svrhe.
• Kada bi se radilo o nekretnini koja se koristi u poslovne svrhe, iz aspekta poreza na dohodak ne bi se radilo o osobnom primitku radnika (iako takvom koji je pod određenim uvjetima i uz određena ograničenja moguće isplatiti neoporezivo, ali neoporezivanje proizlazi iz posebne odredbe koja taj osobni primitak radnika isključuje iz oporezivanja porezom na dohodak, a ne iz toga što to ne bi bio osobni primitak radnika). Također, poslodavac takav najam mora i prijaviti kao primitak radnika upravo zato je se radi o korištenju nekretnine za privatne svrhe.

Znači, iako je i u kontekstu PDV-a i u kontekstu poreza na dohodak jasno i neupitno da se najam stana od strane poslodavca za stambeno korištenje od strane radnika smatra korištenjem unajmljenog stana za privatne svrhe (u skladu sa stvarnom gospodarskom biti), u kontekstu poreza na nekretnine Porezna uprava zauzima potpuno drugačije tumačenje da se radi o korištenju stana u poslovne svrhe, ali bez ikakvog logičnog obrazloženja.

Kada se razmatra sami Zakon o lokalnim porezima, on ne sadrži posebnu definiciju „korištenja u poslovne svrhe“ koja bi mogla opravdati takvo tumačenje. Taj Zakon između ostalog propisuje u čl. 27:

“(1) Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine:

1. koje služe za stalno stanovanje
2. koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje”.

Uvjet za navedeno oslobođenje od poreza na nekretnine jeste da se nekretnina zaista koristi za stalno stanovanje, i nema propisanog ograničenja s obzirom na to tko je sklopio ugovor o najmu za stalno stanovanje. Tako, nije propisano da se oslobođenje od poreza na nekretnine ne bi odnosilo na ugovor o najmu za stalno stanovanje ako ugovor sklopi poslodavac. Naravno, bitno je da je ugovorom jasno određena svrha najma na način da se radi “o najmu za stalno stanovanje” i da se stan zaista i koristi u skladu s time. Prema tome, Zakon o lokalnim porezima oslobođenje od poreza na nekretnine veže za stvarnu svrhu korištenja nekretnina, a mišljenje Porezne uprave od 21.7.2025. nije u skladu s time.

Također, u skladu s jednim od općih načela oporezivanja, oporezivanje treba temeljiti prema gospodarskoj biti pojedine transakcije. To opće načelo je sadržano u čl. 11. Općeg poreznog zakona, a i u Zakonu o lokalnim porezima se odražava kroz odredbu iz članka 27. st. 3. Zakona o lokalnim porezima koja izričito propisuje da “se činjenica stalnog stanovanja ne smatra dokazanom prijavom prebivališta na nekretnini.”. Ta odredba znači da nije bitna formalna prijava prebivališta, već treba gledati stvarnu gospodarsku bit, odnosno za što se stvarno koristi neki prostor. Isto tako, nije bitno niti tko je formalno sklopio ugovor o najmu, već je bitno koristi li se unajmljeni prostor stvarno za stalno stanovanje.

Oporezivanje porezom na nekretnine (u obliku u kakvom je trenutno prisutno) bilo je obrazlagano poreznom politikom usmjerenom na poticanje dostupnosti dugoročnog najma za stambeno zbrinjavanje. Također, oslobođenje od poreza na dohodak primitaka koje poslodavac osigurava radniku kroz omogućavanje stalnog stanovanja u unajmljenom stanu je bilo obrazlagano poreznom politikom nagrađivanja zaposlenika kroz omogućavanje stambenog zbrinjavanja – bilo kroz najam koji ugovori poslodavac, bilo kroz nadoknade troškova najma. No, mišljenje Porezne uprave od 21. srpnja 2025. godine je protivno i takvoj poreznoj politici, a uz to nije utemeljeno ni na stvarnoj gospodarskoj biti transakcije, niti na važećim odredbama propisa.