Primjena novog modela oporezivanja nekretnina već u prvim mjesecima otvorila je niz praktičnih pitanja i nedoumica za porezne obveznike. U tom kontekstu posebno je važno podsjetiti na jednu od ključnih obveza: obveznici poreza na nekretnine dužni su najkasnije do 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje prijaviti poreznom tijelu sve promjene podataka bitnih za obračun poreza. To uključuje, među ostalim, promjene obračunske površine, promjene namjene nekretnine te dostavu dokaza potrebnih za ostvarivanje oslobođenja od plaćanja poreza za 2026. godinu. Istodobno, oni koji su za 2025. godinu zaprimili rješenja o porezu na nekretnine, a smatraju da su ista pogrešna ili utvrđena u netočnom iznosu, ne bi trebali zanemariti mogućnost podnošenja žalbe.
Upravo kroz tu obvezu postupanja, ali i potrebu zaštite vlastitih prava, najbolje dolaze do izražaja izazovi u praktičnoj provedbi novog sustava.
Primjena izmjena Zakona o lokalnim porezima, kojima je od 2025. godine uveden novi model oporezivanja nekretnina na području Hrvatske, trenutno se odvija u okolnostima koje otvaraju više pitanja nego što nude odgovora. Odmah na početku treba istaknuti da se ovdje nećemo baviti pitanjem opravdanosti samog oporezivanja nekretnina. To je legitimna tema za širu i kontinuirano javnu i stručnu raspravu, ali izvan dosega ovog osvrta.
Nadalje, predmet analize nije ni razmatranje ciljeva uvođenja ovog modela oporezivanja, bilo općih, bilo onih koji su istaknuti prilikom donošenja propisa, niti procjena njegovih učinaka u odnosu na te ciljeve. Fokus je isključivo na načinu provedbe važećeg zakonskog okvira.
U praksi je vidljivo da se sustav uvodi postupno i bez jasne ujednačenosti. Porezna rješenja za 2025. godinu najprije su dostavljana za kuće, a potom tijekom veljače 2026. i za stanove. Takav fazni pristup sam po sebi ne bi bio problematičan kada bi bio praćen visokom razinom točnosti i transparentnosti. Međutim, već sada brojni porezni obveznici upozoravaju na neusklađenosti u obračunima, od spornih kvadratura do nepriznavanja prava na oslobođenje.
Dodatnu razinu nesigurnosti stvara okolnost da je za ostvarivanje oslobođenja bilo potrebno podnijeti poseban zahtjev, dok za podnesene zahtjeve često nema povratnih informacija o njihovu statusu. Čak i kada su zahtjevi evidentirani u sustavu ePorezna, prikazani statusi izazivaju nedoumice, a u praksi se pojavljuju različita tumačenja njihova značenja. Pritom je zakonom propisano da se rješenje o porezu na nekretnine ne donosi u slučajevima kada je porezni obveznik oslobođen plaćanja tog poreza. Posljedično, porezni obveznici često ostaju u neizvjesnosti: ne znaju je li njihov zahtjev prihvaćen, odbijen ili je još uvijek u obradi, i to sve dok eventualno ne zaprime rješenje kojim se utvrđuje porezna obveza.
Porezna uprava je u međuvremenu objavila niz informacija i mišljenja vezanih uz oporezivanje nekretnina, nastojeći dodatno pojasniti primjenu propisa. Ipak, učestalost takvih objava, uključujući i one u kojima se ukazuje na pogreške u zaduženjima, otvara pitanje stabilnosti i konzistentnosti sustava. Posebno zabrinjava to što se porezne obveznike upućuje na podnošenje zahtjeva za poništenje rješenja zbog pogrešaka koje sami nisu uzrokovali.
Dodatne dvojbe javljaju se i kod primjene oslobođenja, primjerice u situacijama kada nekretnina nije pogodna za stanovanje. U takvim slučajevima naglasak se u praksi često stavlja na postojanje infrastrukture, odnosno priključaka (voda, struja i sl.), neovisno o tome omogućuje li ta infrastruktura stvarno korištenje nekretnine. Takav pristup može dovesti do formalističkih zaključaka koji ne odražavaju stvarno stanje.
Jedan od najuočljivijih problema pojavljuje se kada Porezna uprava, iako raspolaže svim relevantnim podacima, obračunava porez na nekretnine za objekte koji su po zakonu oslobođeni. Primjerice, porezni obveznik koji iznajmljuje nekretninu već je evidentiran kroz porez na dohodak od najma, pri čemu Porezna uprava ima sve potrebne informacije za primjenu oslobođenja, budući da se porez na nekretnine ne plaća za nekretnine koje se iznajmljuju za stalno stanovanje. Unatoč tome, prema određenim informacijama, sustav generira i dostavlja rješenja o oporezivanju takvih nekretnina.
Takve situacije dodatno pojačavaju zbunjenost i pravnu nesigurnost te ukazuju na probleme u organizaciji i koordinaciji unutar sustava.
Nadalje, Zakonom o lokalnim porezima propisano je da se porez na nekretnine ne plaća kada se iz svih okolnosti može utvrditi da je stambena namjena nekretnine onemogućena. Istodobno, zakon predviđa da se namjena utvrđuje na temelju postojanja infrastrukture, opreme ili uređaja koji zamjenjuju priključak na infrastrukturu. Upravo je taj kriterij istican i u mišljenjima Porezne uprave, što otvara niz pitanja u praksi.
Primjerice, u slučaju objekata čija izgradnja još nije dovršena, postavlja se pitanje može li se već sama činjenica postojanja određenog uređaja koji zamjenjuje priključak smatrati dovoljnim dokazom da je stambena namjena omogućena. U mišljenju Porezne uprave (Klasa: 410-24/25-01/15, Urbroj: 513-07-21-01-25-2 od 24. rujna 2025.) zauzet je stav prema kojem činjenica da je nekretnina u postupku adaptacije nije od utjecaja na utvrđivanje porezne obveze, ako je utvrđeno postojanje infrastrukture ili odgovarajuće opreme koja zamjenjuje priključak. Time se u konkretnim slučajevima zanemaruje stvarno stanje nekretnine.
Slično pitanje postavlja se i kod nekretnina u izgradnji koje imaju izvedene temeljne i konstruktivne radove, ali nisu dovršene niti imaju uporabnu dozvolu. Iako mogu imati određene priključke ili opremu koja zamjenjuje priključak, takve nekretnine često nisu funkcionalno osposobljene za stanovanje. Dodatni problem predstavlja činjenica da propisi ne razrađuju što se točno podrazumijeva pod „postojanjem infrastrukture“: postoji značajna razlika između samog priključka (pri čemu je primjerice za priključak vode dovoljna vodna šahta s brojilom i jedna slavina za vodu) i stvarno izvedenih i funkcionalnih instalacija koje omogućuju korištenje nekretnine za stambene svrhe.
U tom se kontekstu postavlja pitanje nije li kontradiktorno da zakon, s jedne strane, kao kriterij za jedno od oslobođenja od plaćanja poreza na nekretnine propisuje uzimanje u obzir svih okolnosti koje upućuju na onemogućenu stambenu namjenu nekretnine, dok se u praksi kao odlučujuće uzima upravo formalno postojanje infrastrukture, opreme ili uređaja koji zamjenjuju priključak na infrastrukturu.
Dodatno, izmijenjeni Zakon o lokalnim porezima definira nekretninu kao „stambenu zgradu, njezin dio ili drugi samostalni funkcionalni prostor namijenjen stanovanju“. Ako određeni objekt u nekom trenutku nije osposobljen za funkcionalno korištenje u svrhu stanovanja, opravdano se postavlja pitanje zadovoljava li uopće takav objekt tu zakonsku definiciju nekretnine.
Problemi su uočljivi i na operativnoj razini. Pri podnošenju zahtjeva za oslobođenje putem sustava ePorezna, iako se nekretnina mora odabrati iz padajućeg izbornika adresa i iako je predviđeno da jedinice lokalne samouprave Poreznoj upravi dostavljaju podatke o stanju na 31. ožujka iz evidencije komunalne naknade (uključujući podatke o stambenom prostoru: površina, vrsta, adresa, godina izgradnje, te obveznicima plaćanja komunalne naknade), sustav ne prepoznaje da se za pojedine nedovršene nekretnine komunalna naknada ne plaća niti da objekt nije izgrađen ili dovršen. I dalje je pritom potrebno unositi podatke u polje OIB obveznika plaćanja komunalne naknade, godinu izgradnje i površinu, premda ti podaci u tim slučajevima nemaju stvarnu primjenu.
Sve navedeno predstavlja tek dio otvorenih pitanja koja u praksi još uvijek nisu adekvatno razriješena.
Istodobno, svjedočimo brojnim obavijestima i priopćenjima koje Porezna uprava objavljuje u vezi s pogrešno izdanim rješenjima za 2025. godinu, uključujući i ona za nekretnine koje su već po zakonu oslobođene od oporezivanja. Navodi se da su nakon dodatnih provjera pokrenuti postupci poništavanja takvih rješenja te da su uočene situacije koje zahtijevaju dodatno usklađivanje podataka.
Posebno je zanimljiv pristup pravnim lijekovima: u priopćenju od 23. ožujka 2026. navodi se da u slučaju podnesene žalbe nije potrebno izvršiti uplatu niti poduzimati daljnje radnje dok traje provjera, iako zakon propisuje da žalba ne odgađa izvršenje rješenja. Također se ističe da neće biti kamata ni prisilne naplate za obveznike koji su podnijeli žalbe, što otvara pitanje pravne osnove takvih uputa.
Iako se pritom izričito naglašava da nema govora o „kaosu u sustavu“ („Naglašavamo kako nema govora o ‘kaosu u sustavu’, već isključivo o potrebi dodatnog usklađivanja podataka iz više službenih registara na razini gradova i općina i Porezne uprave“, iz priopćenja objavljenog na stranicama Porezne uprave 2. ožujka 2026.), već o redovitim usklađivanjima podataka, takva objašnjenja ne otklanjaju dojam nesigurnosti. Naprotiv, otvara se pitanje kako bi sustav funkcionirao u doista izvanrednim okolnostima, ako se i ovakva situacija smatra redovitom.
Sve navedeno upućuje na dublji problem: pitanje spremnosti sustava za provedbu ovako složenog poreznog oblika. Otvara se niz ključnih pitanja: je li organizacijski okvir bio adekvatno pripremljen, jesu li podaci na temelju kojih se donose rješenja pouzdani te, možda najvažnije, tko snosi posljedice kada sustav generira netočna zaduženja.
U okolnostima u kojima sama porezna administracija kroz vlastite objave ukazuje na pogreške, legitimno je zapitati se osigurava li ovakav model provedbe dovoljnu razinu pravne sigurnosti i povjerenja. Umjesto predvidivog i jasnog sustava, porezni obveznici suočeni su s potrebom stalne provjere, tumačenja i, nerijetko, osporavanja donesenih rješenja, pri čemu i dalje plaćaju porez te se ponekad, usput, pitaju kamo taj novac ide i kako se troši.
Imate pitanja ili nedoumice oko poreza na nekretnine? Javite nam se, rado ćemo pomoći.